MARCHÉ LOCATIF - 30 JOURS PLUS TARD
30 jours plus tard
Analyse comparative du marché locatif nouméen entre le 15/07/2024 et le 15/08/2024
Dans le prolongement de notre zoom sur les valeurs locatives de juillet 2024, nous avons mené une étude comparative en vue de dégager les évolutions du marché entre le 15/07/2024 et le 15/08/2024.
Il y a 30 jours, nous avions fait le constat de la disponibilité d'une offre conséquente de biens à louer, bien trop importante au regard de la demande potentielle à satisfaire.
Pour autant, les loyers "affichés" ne semblaient pas subir la crise et se maintenaient à un niveau élevé, tant du côté des agences immobilières que des particuliers
30 jours plus tard :
C'est à ces questions que notre nouvelle analyse tentera d'apporter des réponses.
Une nouvelle fois et pendant 1 semaine, nous avons recensé et collecté l'ensemble des références de maisons et d'appartements publiées sur le portail d'annonces Bien Me Loger.nc.
Pour leur exploitation et pour mémoire, nous avons retenu un découpage de Nouméa en 5 secteurs précisés ci-après :
Nous rappelons que pour l'analyse des loyers, nous avons choisi de retenir l'expression des médianes afin de pouvoir gérer plus efficacement les extrêmes qui pourraient surgir en bout de chaque liste de valeurs.
Enfin, nous tenons à rappeler que l'analyse est basée sur les loyers affichés et publiés lesquels sont à manipuler avec beaucoup de précautions.
En effet, pour mémoire, si les loyers publiés sont de bons indicateurs de la tendance, ils ne constituent pas pour autant une mesure fiable d'estimation.
Seuls les loyers définitivement contractés par la signature d'un bail de location constituent des indices de références propres à établir des valeurs de marché.
Il y a 30 jours, nous avions fait le constat de la disponibilité d'une offre conséquente de biens à louer, bien trop importante au regard de la demande potentielle à satisfaire.
Pour autant, les loyers "affichés" ne semblaient pas subir la crise et se maintenaient à un niveau élevé, tant du côté des agences immobilières que des particuliers
30 jours plus tard :
- Une partie du volume de biens disponibles a-t-elle pu être absorbée ?
- La tendance a-t-elle changée ?
- Le niveau des loyers affichés a-t-il baissé ?
C'est à ces questions que notre nouvelle analyse tentera d'apporter des réponses.
Une nouvelle fois et pendant 1 semaine, nous avons recensé et collecté l'ensemble des références de maisons et d'appartements publiées sur le portail d'annonces Bien Me Loger.nc.
Pour leur exploitation et pour mémoire, nous avons retenu un découpage de Nouméa en 5 secteurs précisés ci-après :
- Secteur 1 ; Baie des citons, Anse-Vata, Val Plaisance, Trianon, Motor Pool, Orphelinat, Receiving, Artillerie, N'Gea, Mont Coffyn, Mont Venus
- Secteur 2 : Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie, Sainte Marie, Tuband
- Secteur 3 : Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers
- Secteur 4 : Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie
- Secteur 5 : PK6, PK7, Auteuil, Normandie, Vallée du Tir, Kaméré, Logicoop, Ducos, Rivière Salée, Vallée de Tina, Nouville
Nous rappelons que pour l'analyse des loyers, nous avons choisi de retenir l'expression des médianes afin de pouvoir gérer plus efficacement les extrêmes qui pourraient surgir en bout de chaque liste de valeurs.
Enfin, nous tenons à rappeler que l'analyse est basée sur les loyers affichés et publiés lesquels sont à manipuler avec beaucoup de précautions.
En effet, pour mémoire, si les loyers publiés sont de bons indicateurs de la tendance, ils ne constituent pas pour autant une mesure fiable d'estimation.
Seuls les loyers définitivement contractés par la signature d'un bail de location constituent des indices de références propres à établir des valeurs de marché.
Juillet 2024 - Août 2024
Évolution du nombre de logements à Nouméa
Une nouvelle augmentation significative de l'offre de logements.
Au 15/08/20024, avec 1.868 logements disponibles sur le marché locatif de Nouméa contre 1.472 en juillet 2024, on constate une augmentation du volume de logement de +27% pour 396 unités supplémentaires à louer.
Si l'on s'attarde quelques instants du côté des mises en location réalisées, avec près de 30 contrats de locations signés par les équipes de Résidence Immobilière, les résultats obtenus au titre de actions commerciales menées sont satisfaisants et de nature à indiquer que le marché a été plutôt dynamique au cours du mois écoulé.
Cette augmentation significative du nombre de biens à louer, correspondant au solde net entre les logements ayant été loués pendant la période et les nouvelles opportunités locatives, indique donc l'arrivée sur le marché d'une seconde vague d'offres.
On peut constater une surreprésentation de l'offre dans toutes les catégories, et fait habituel à présent, le sommet reste monopolisé par les typologie F2 et F3 avec respectivement 604 et 548 lots disponibles à la location.
Les logements de 3 chambres ou plus, constituent quand à eux une offre disponible de 448 lots prêts à être loués à la même période.
Juillet 2024 - Août 2024
Évolution du nombre de logements par secteur
Évolution du nombre de logements par secteur
L'augmentation est quasiment généralisée à tous les quartiers
L'augmentation de l'offre locative concerne l'ensemble des quartiers de Nouméa.
Les quartiers Sud et Sud élargis, intégrant les secteurs 1 & 2 connaissent l'évolution à la hausse la plus notable puisqu'ils représentent à eux seuls 81% de l'augmentation de biens disponibles à la location constatée sur tout Nouméa entre en juillet et Août 2024 !
Dans une proportion inférieure le secteur 4 (Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie) présente néanmoins quand même 20% de logements à louer de plus que le mois précédent.
Particularité notable, le secteur 3 (Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers) voit son offre diminuer de -13% avec 32 logements de moins en Août que le mois précédent.
Les quartiers Sud et Sud élargis, intégrant les secteurs 1 & 2 connaissent l'évolution à la hausse la plus notable puisqu'ils représentent à eux seuls 81% de l'augmentation de biens disponibles à la location constatée sur tout Nouméa entre en juillet et Août 2024 !
Dans une proportion inférieure le secteur 4 (Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie) présente néanmoins quand même 20% de logements à louer de plus que le mois précédent.
Particularité notable, le secteur 3 (Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers) voit son offre diminuer de -13% avec 32 logements de moins en Août que le mois précédent.
Juillet 2024 - Août 2024
Taux de variation constatés par typologie de logements et par secteurs
Taux de variation constatés par typologie de logements et par secteurs
Les quartiers Sud explosent les records
Afin d'assurer une lecture pertinente des résultats, considérez que les très fortes variations supérieures à 80% sont principalement le fait d’une base de départ peu fournie avec, dans chaque catégorie concernée, un nombre de logements recensés en juillet 2024 insuffisant ayant pour conséquence, au moindre aléa, de provoquer un sursaut "particulier" en M+1.
En revanche, sont à considérer avec la plus haute importance les variations constatées pour les typologies et secteurs suivants :
Secteur 1 :
Baie des citons, Anse-Vata, Val Plaisance, Trianon, Motor Pool, Orphelinat, Receiving, Artillerie, N'Gea, Mont Coffyn, Mont Venus
Les typologies AF4-AF5+ et VF4-VF5+ présentent 49 logements à louer supplémentaires en 08-2024 pour 161 unités de logements disponibles auxquels il est possible d'ajouter 83 lots dans la même catégorie sur le secteur 2
Secteur 1 (encore) :
Dans la catégorie des AF2, ce sont 67 logements de plus qui sont proposés à la location représentant à présent un total de 222 unités disponibles auxquels s’ajoutent également les 77 lots similaires à louer du secteur 2 (Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie, Sainte Marie, Tuband)
Secteur 4 et 5 :
Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie
L'augmentation de l'offre est plus modérée même si le secteur représente à lui seul une offre totale disponible de 424 logements dont 143 de type F2, 102 de type F3 et 74 de type F4 et F5+
Secteur 3 :
Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers
Seul quartier de Nouméa où il est possible de constater une baisse dans quasiment toutes les catégories de logement, principalement dans la typologie F2 avec -28% et la typologie F4 et F5+ avec – 13%
En revanche, sont à considérer avec la plus haute importance les variations constatées pour les typologies et secteurs suivants :
Secteur 1 :
Baie des citons, Anse-Vata, Val Plaisance, Trianon, Motor Pool, Orphelinat, Receiving, Artillerie, N'Gea, Mont Coffyn, Mont Venus
Les typologies AF4-AF5+ et VF4-VF5+ présentent 49 logements à louer supplémentaires en 08-2024 pour 161 unités de logements disponibles auxquels il est possible d'ajouter 83 lots dans la même catégorie sur le secteur 2
Secteur 1 (encore) :
Dans la catégorie des AF2, ce sont 67 logements de plus qui sont proposés à la location représentant à présent un total de 222 unités disponibles auxquels s’ajoutent également les 77 lots similaires à louer du secteur 2 (Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie, Sainte Marie, Tuband)
Secteur 4 et 5 :
Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie
L'augmentation de l'offre est plus modérée même si le secteur représente à lui seul une offre totale disponible de 424 logements dont 143 de type F2, 102 de type F3 et 74 de type F4 et F5+
Secteur 3 :
Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers
Seul quartier de Nouméa où il est possible de constater une baisse dans quasiment toutes les catégories de logement, principalement dans la typologie F2 avec -28% et la typologie F4 et F5+ avec – 13%
Août 2024
Structure de l'offre par typologie de logements
Structure de l'offre par typologie de logements
Certaines configurations dangereusement surreprésentées
La quantité rend banal, la banalité ne suscite pas l'intérêt, et le désintérêt est dangereux pour la compétitivité.
Avec un total de 1.152 lots disponibles sur le marché locatif, les appartements F2 et F3 représentent près des 2/3 de l’offre totale de logements disponibles.
Les typologies F4 et F5+ se partagent le dernier 1/3 avec 448 lots à louer
Avec un total de 1.152 lots disponibles sur le marché locatif, les appartements F2 et F3 représentent près des 2/3 de l’offre totale de logements disponibles.
Les typologies F4 et F5+ se partagent le dernier 1/3 avec 448 lots à louer
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Août 2024
Ventilation géographique de l'offre par typologie de logements
Trop de choix tue le choix ?
Dans les Quartiers Sud, c'est un peu la tendance ...
Dans les Quartiers Sud, c'est un peu la tendance ...
Dans toutes les catégories de logements, + du 1/3 de l’offre disponible est située dans les quartiers Sud, au sens strict de la notion géographique.
Ce phénomène est aggravé par l’offre disponible dans le secteur 2, considéré "Sud Élargi".
Ainsi qu’il s’agisse de louer un appartement ou une maison, de type F2, F3, F4 & F5 +, en Août 2024, vous retrouverez systématiquement plus d’1 bien sur 2 disponible à la location dans les quartiers Sud et élargis !
Juillet 2024 - Août 2024
Evolution moyenne des loyers affichés par quartiers
Evolution moyenne des loyers affichés par quartiers
Plus de logements, moins de locataires mais des loyers affichés qui augmentent ...
Alors même que le marché de la location est saturée de logements disponibles, on constate qu'entre juillet 2024 et Août 2024, les loyers affichés sont en progression dans tous les secteurs.
Ainsi, les annonces pour les quartiers Sud augmentent en moyenne d’environ 4% quand celles des secteurs 4 et 5 enregistrent une variation moyenne à la hausse de 5% à 6%
Seul le secteur 3 fait encore figure d'exception avec une baisse moyenne de -7% des loyers affichés.
Ainsi, les annonces pour les quartiers Sud augmentent en moyenne d’environ 4% quand celles des secteurs 4 et 5 enregistrent une variation moyenne à la hausse de 5% à 6%
Seul le secteur 3 fait encore figure d'exception avec une baisse moyenne de -7% des loyers affichés.
Que retenir de cette analyse ?
Entre juillet et Août 2024, la situation du marché locatif ne s'est pas améliorée et reste particulièrement compliquée.
L’offre de biens à louer reste abondante face à une demande insuffisante. Le nombre de logements disponibles continue d'augmenter par l'effet de l'arrivée d'une seconde vague de biens disponibles (arbitrages tardifs réalisés soit par des locataires soit par des propriétaires) venant se cumuler aux biens déjà présents sur le marché et qui n'ont pas trouvé de locataires pendant le mois écoulé.
Cette tendance peut légitimement susciter des interrogations car il est à craindre que parallèlement, la demande locative se réduise mécaniquement au fil des mois.
On constate que les Quartiers Sud sont ceux qui ont connu la plus importante progression de l'offre de biens à louer et qu'à ce-jour, 1 logement sur 2 à louer est situé dans cette zone géographique.
Plusieurs éléments de réponse peuvent expliquer cette tendance :
D'ailleurs, nous constatons a contrario que les quartiers situés plus au Nord (Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des Oliviers) sont les seuls a avoir bénéficié d’un effet « mise en location » sur le mois écoulé. En Août 2024, l’offre de logements disponible y a baissé de -13% pour 32 unités de logements de moins qu’en juillet 2024.
Dans le prolongement de ce qui précède, on peut y voir ici :
L’offre de biens à louer reste abondante face à une demande insuffisante. Le nombre de logements disponibles continue d'augmenter par l'effet de l'arrivée d'une seconde vague de biens disponibles (arbitrages tardifs réalisés soit par des locataires soit par des propriétaires) venant se cumuler aux biens déjà présents sur le marché et qui n'ont pas trouvé de locataires pendant le mois écoulé.
Cette tendance peut légitimement susciter des interrogations car il est à craindre que parallèlement, la demande locative se réduise mécaniquement au fil des mois.
On constate que les Quartiers Sud sont ceux qui ont connu la plus importante progression de l'offre de biens à louer et qu'à ce-jour, 1 logement sur 2 à louer est situé dans cette zone géographique.
Plusieurs éléments de réponse peuvent expliquer cette tendance :
- Au cours des émeutes du mois de mai dernier, le secteur Sud a été le plus préservé. La prise de décision quand à l'éventualité d'un projet de vie différent, par les personnes y demeurant, n'aura été dicté par aucun sentiment d'urgence et donné lieu à des arbitrages + tardifs.
- Les foyers y résidant sont peut-être moins rapidement sujets à la pression financière et moins sensibles à la nécessite d'ajuster leur offre immobilière à un niveau de loyer compétitif.
- L'illusion que l'ensemble de la demande locative se reporterait automatiquement sur la recherche d'un bien dans les Quartiers Sud a pu également renforcer ce positionnement commercial tout en omettant de considérer les capacités et limites financières des prospects.
D'ailleurs, nous constatons a contrario que les quartiers situés plus au Nord (Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des Oliviers) sont les seuls a avoir bénéficié d’un effet « mise en location » sur le mois écoulé. En Août 2024, l’offre de logements disponible y a baissé de -13% pour 32 unités de logements de moins qu’en juillet 2024.
Dans le prolongement de ce qui précède, on peut y voir ici :
- L'effet de la migration des foyers en provenance du Grand-Nouméa que la capacité financière a limité aux quartiers plus abordables situés plus au Nord de la capitale.
- Le résultat de la réactivité des bailleurs quand au positionnement d’un loyer compétitif (Baisse moyenne de -7% sur la période); eux-mêmes peut-être plus sensibles aux conséquences économiques d’un bien vacant que ceux dont les biens sont situés plus au Sud.
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