
NOUMEA - ZOOM SUR LES VALEURS LOCATIVES
Méthode et objectifs
Connaitre le marché, suivre son évolution, anticiper la tendance.
Avec une offre conséquente de biens à louer sur le marché et un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, une baisse des valeurs locatives est-elle mesurable ?
Afin de pouvoir livrer une analyse pertinente, nous avons pendant 1 semaine, recensé et collecté quelques 1.472 références de maisons et d'appartements publiées entre le 03 et le 10/07/2024 sur le portail d'annonces Bien Me Loger.nc.
Pour leur exploitation, nous avons procédé à un découpage de Nouméa en 5 secteurs précisés ci-après :
- Secteur 1 ; Baie des citons, Anse-Vata, Val Plaisance, Trianon, Motor Pool, Orphelinat, Receiving, Artillerie, N'Gea
- Secteur 2 : Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie, Sainte Marie
- Secteur 3 : Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers
- Secteur 4 : Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie
- Secteur 5 : PK6, PK7, Auteuil, Normandie, Vallée du Tir, Kaméré, Logicoop, Ducos, Rivière Salée
Afin de pouvoir livrer des valeurs robustes et fiables, nous avons décidé d'exprimer la médiane plutôt que la moyenne des loyers constatés, permettant ainsi de pouvoir gérer plus efficacement les extrêmes qui pourraient surgir à l'une des extrémités de chaque liste de valeurs.
Ainsi, pour la bonne lecture des valeurs affichées, il s'agit de bien comprendre que, pour chaque typologie de biens et secteurs géographiques concernés, 50 % des logements sont proposés à un loyer supérieur à la valeur médiane et 50 % des autres sont proposés à un tarif en dessous.
Enfin, nous tenons à rappeler qu'en l'état actuel du marché, notre analyse repose sur les valeurs locatives publiées, les valeurs qui pourront être définitivement constatées dans les contrats de location signés entre les parties seront très certainement inférieures.
Typologie des appartements disponibles à la location par secteur de Nouméa

Avec 1.288 appartements proposés à la location à la mi-juillet 2024, l'excès d'offres est visible dans toutes les typologies d'appartements et dans tous les secteurs géographiques.
Ainsi, l'on constate que les quartiers Sud regroupe + de 35% des appartements actuellement disponibles à la location, voire près de la moitié si l'on y associe les quartiers Sud "élargis" composés de Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie et Sainte Marie.
Les typologies AF2 et AF3 sont les plus surreprésentées avec 69% des appartements à louer à Nouméa dont 45% sont situés dans les Quartiers Sud et assimilés.
De la même manière, les configurations avec 3 chambres et plus sont en surnombre, plus de 200 logements AF4 et AF5 étant proposés à la location, dont 104 dans le Sud.

Le Secteur 1 (Baie des citons, Anse-Vata, Val Plaisance, Trianon, Motor Pool, Orphelinat, Receiving, Artillerie, N'Gea) a tendance à avoir les valeurs médianes des loyers les plus élevées pour la plupart des types d'appartements, particulièrement notable dans les catégories AF2 et AF4.
Le Secteur 2 (Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie, Sainte Marie) montre des valeurs médianes élevées pour les grands types d'appartements (AF4 et AF5 ET +).
Le Secteur 3 (Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers) affiche affiche des loyers plus modérés, avec une pointe notable dans les appartements AF3.
Les secteurs 4 et 5 (Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie d'une part; PK6, PK7, Auteuil, Normandie, Vallée du Tir, Kaméré, Logicoop, Ducos, Rivière Salée d'autre part) ont généralement les valeurs médianes des loyers les plus basses et sont plus abordables comparées aux autres.
Typologie des maisons disponibles à la location par secteur de Nouméa

Avec 184 logements de type maison proposés à la location à la mi-juilet 2024, la typologie des maisons F4 et plus est sans surprise la plus répandue sur le marché locatif de Nouméa, représentant 75% de l'offre disponible.
Près de 40% des opportunités locatives (52 maisons F4 et +) est située dans le Sud de Nouméa et assimilé.
On retrouve autant d'unités de maisons à louer sur les secteurs 3 et 4 plus au Nord : Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers, Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie.

Les disparités sont parfois conséquentes avec, sur les médianes des loyers publiés, un rapport de 1 à 2 avec certains quartiers situés plus au Nord.
Les Secteur 1 et 2 (Baie des citons, Anse-Vata, Val Plaisance, Trianon, Motor Pool, Orphelinat, Receiving, Artillerie, N'Gea, Faubourg Blanchot, Ouemo, Panorama Sainte Marie, Sainte Marie) tendance à avoir les valeurs médianes des loyers les plus élevées pour la plupart des types de maisons, avec des pics significatifs dans les catégories VF4 et VF5 et +.
Le Secteur 3 (Magenta, Haut-Magenta, Portes de Fer, Portes d'Argent, PK4, Green Valley, Vallée des OIiviers) présente des médianes de loyers plus modérées, avec des valeurs relativement stables dans toutes les catégories.
Les secteurs 4 et 5 (Centre-Ville, Quartier Latin, Moselle, Vallée des Colons, Vallée du Génie d'une part; PK6, PK7, Auteuil, Normandie, Vallée du Tir, Kaméré, Logicoop, Ducos, Rivière Salée d'autre part) ont des valeurs médianes des loyers plus basses comparées aux autres secteurs, avec les niveaux les plus bas pour ce dernier secteur.

Pour l'heure, force est de constater la crise calédonienne n'a pas encore impacté le niveau des valeurs locatives.
Pour autant, il est factuel qu'avec plus de 2.200 logements à louer sur les 4 communes du Grand-Nouméa dont 60% à Nouméa même, un déséquilibre important se crée entre une offre de biens excessive et une demande insuffisante.
Ni aucune commune, ni aucun quartier n’est épargné par ce phénomène.
En cause principale, un nombre important de départs du territoire par :
- Des foyers locataires qui libèrent des lots déjà présents sur le marché locatif
- Des foyers propriétaires qui apportent une offre supplémentaire nouvelle dans le marché existant
Dans ces circonstances, il est donc indéniable que le niveau des valeurs locatives va rapidement baisser.
Faute de nouveaux arrivants, il n’y aura pas de stimulation nouvelle de la demande locative pendant quelques mois et la probabilité d'une vacance locative de longue durée n'est pas à exclure.
En qualité de propriétaire bailleur, il faut dès à présent maximiser les chances de pouvoir trouver un locataire rapidement et pour que votre offre immobilière soit compétitive, il va être déterminant d'être encore plus réactif.
Dans cet objectif, Résidence Immobilière s'est immédiatement adaptée à la situation :
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- En optimisant la communication et la visibilité digitale au travers de sa présence internet et sur les réseaux sociaux
- En automatisant, tous les jours, l'envoi des nouvelles opportunités à l'ensemble de son fichier de locataires
- En élargissant, dès le 15-07 prochain, le dispositif du rapport propriétaire en ligne vous permettant de suivre, à tout moment, les actions menées et retours obtenus
A noter par ailleurs que tous les dossiers locataires sont toujours rigoureusement analysés afin de vérifier la solvabilité financière et assurer la mise en place de la garantie contre les loyers impayés.
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23
Ans d'expérience
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Lots gérés
1375
Locataires gérés
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