MARCHÉ LOCATIF - ETAT DES LIEUX
Etat des lieux
La facture des émeutes continue à s’alourdir et va impacter le marché locatif immobilier
- Quelque 900 entreprises privées ont été incendiées, pillées ou vandalisées, représentant l'équivalent de 226.000 sociétés pour l'hexagone.
- Côté public, 19 écoles sont parties en fumée, de même que plusieurs médiathèques, des locaux techniques ou des bureaux,
- 2,2 milliards d’euros, soit près de 263 Mds XPF, c'est le montant actuel de la facture des émeutes. La dernière évaluation réalisée par le gouvernement local, arrêtée au 22 juin dernier, a estimé le coût de la crise à 1,2 milliard d’euros pour le secteur privé, et à 1 milliard de plus pour les infrastructures publiques.
- on estime à 7 000, les emplois directs et indirects qui sont perdus et le chômage total ou partiel pourrait toucher quelque 27.000 personnes, soit plus d’un salarié sur quatre du territoire.
- La note des pertes de recettes fiscales, de cotisations sociales et de taxes douanières liées à la destruction du tissu économique local, elle est estimée à 364,4 millions d’euros, soit plus de 43 Mds XPF.
- Enfin, les estimations laissent à penser que près de 12.000 personnes ont quitté le territoire au cours du mois de juin.
Dans ce contexte, les locataires traditionnellement solides sont susceptibles de rencontrer, en nombre, des difficultés à pouvoir honorer le paiement de leurs loyers et charges, rendant quasiment indispensable la mise en place d'une garantie contre les loyers impayés.
Par ailleurs, une abondance de biens à louer sur le marché peut créer un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, avec pour conséquences rapides :
La baisse des valeurs locatives de marché et une augmentation de la durée de la vacance locative.
Toujours proactive sur son marché et afin de pouvoir conseiller au mieux ses clients, Résidence Immobilière a porté un regard sur la structure actuelle de l'offre locative en étudiant, au 04/07/2024, l'offre de logements disponible, sur la base de près de 2.000 lots publiés sur le portail Bien Me Loger.nc
Nous vous en livrons plus bas les résultats.
Marché du logement sur les 4 communes du Grand-Nouméa
Au 04/07/2024, sur près de 2.000 offres de logements vacants ou e cours de libération, Nouméa concentre près de 80% de l'offre disponible avec 1.511 appartements et maisons à louer.
Même si les autres communes du grand-Nouméa ne présentent pas autant de disponibilités, elles n'en demeurent pas moins anormalement pourvues puisqu'elles totalisent ensemble 23% de l'offre avec 451 logements prêts à être loués.
Prédominant dans l'environnement urbain, l'appartement est en tête des logements disponibles à Nouméa, représentant 85% du marché.
Le typologies F2 et F3 sont les plus surreprésentées avec une offre totale de 883 logements pour près de 70% du marché de l'appartements à louer dans la capitale.
L'offre d'appartement F4 est également abondante avec 200 logements disponibles à la location.
La maison à Nouméa
Dans cette catégorie de biens immobiliers, une fois encore, on constate une offre très large de biens avec 159 maisons à louer de type F4 ou +.
Sur les configurations plus petites, disposant de 1 et 2 chambres, ce sont 68 logements qui sont à louer, ces typologies s'entrechoquant de fait avec les 1.083 appartements similaires disponibles sur le marché.
Zoom sur Dumbéa
Au 04 juillet 2024, ce sont 181 logements qui sont proposés à la location à Dumbéa. L'évolution urbaine qu'a connu la ville au cours de la dernière décennie se traduit par un rapport équilibré entre l'offre de maisons et celle d'appartements, à 50%-50%.
Proportionnellement à Nouméa, l'offre de logements disponibles y est 3 fois inférieures. Pour autant, on constate une surreprésentation de la typologie F4 avec 40% du marché des biens à louer pour 70 biens vacants ou en cours de libération.
Il en est de même pour les logements présentant 1 à 2 chambres, avec 87 possibilités de location offertes actuellement pour 48% du marché.
Enfin, il est à craindre que dans un contexte baissier généralisé, les foyers localisés à Dumbéa et qui avaient pour l'essentiel choisi de résider dans la commune pour son infrastructure nouvelle et des loyers plus attractifs, choisissent de migrer vers la capitale qui aura été malgré tout nettement plus préservée des blocages routiers et du sentiment d'insécurité perçu pendant le pic des émeutes.
On constate qu'à l'instar des communes précédentes, l'offre de logement y est importante avec près de 100 possibilités de location offertes au 04 juillet 2024.
Sans surprise, les biens avec 3 chambres ou plus sont en surnombre, représentant 68% de l'offre disponible pour quasiment autant d'unités à louer dont 70% de maisons.
Zoom sur le Mont-Dore
Sont à distinguer sur la commune, les quartiers à proximité de Nouméa tels que Robinson, Boulari, Pont des Français ou encore Yahoué et les secteurs plus éloignés formés de La Coulée, Vallon Dore et Plum.
Ces derniers, situés après la tribu de Saint Louis, rencontraient leur public par une qualité de vie exceptionnelle qui permettait de faire abstraction de la contrainte de l'éloignement.
Sévèrement touchés par les blocages et le sentiment d'insécurité, le risque d'une migration à Nouméa et dans le Nord du Grand Nouméa est important.
Concernant le marché locatif de la commune, 176 logements étaient proposés à la location au 04 juillet 2024 dont 53% d'appartements principalement situés dans la 1ère couronne de la commune (Boulari, Robinson, Conception, Pont des Français, Yahoué).
L'appartement F2&F3 représente 75% de l'offre d'appartements pour 71 biens à louer.
Avec 52 biens disponibles à la location, la maison de type F4 et plus constitue également 75% de l'offre disponible dans cette typologie.
Afin de maximiser les chances de pouvoir trouver preneur pour son bien immobilier, il est fondamental de pouvoir anticiper les tendances du marché et pouvoir capter la demande potentielle existante sur le marché.
Compte tenu des départs du territoire, cette demande sera très certainement majoritairement constituée par les foyers en recherche d'un autre environnement à conditions de loyer compétitives.
Pour les semaines à venir, il va être déterminant d'être encore plus réactif afin que votre offre immobilière soit compétitive.
Dans cet objectif, afin d'apporter son expertise et ses conseils à ses clients bailleurs, Résidence Immobilière s'est immédiatement adaptée à la situation :
- En renforçant son équipe locative de 2 conseillers supplémentaires, en plus des 4 collaborateurs habituels afin d'être encore plus à même de pouvoir gérer le traitement des demandes locatives et les visites
- En exerçant une veille commerciale quotidienne pour apporter le conseil le plus pertinent à ses clients
- En développant un service digital permettant aux bailleurs de donner rapidement leurs directives commerciales
- En optimisant la communication et la visibilité digitale au travers de sa présence internet et sur les réseaux sociaux
- En automatisant, tous les jours, l'envoi des nouvelles opportunités de biens à louer à l'ensemble de son fichier client
A noter par ailleurs que tous les dossiers locataires sont toujours rigoureusement analysés afin de vérifier la solvabilité financière et assurer la mise en place de la garantie contre les loyers impayés.
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