IMPAYES DE LOYER - LE PLAN D'APUREMENT DE LA DETTE LOCATIVE
La situation actuelle
La Nouvelle-Calédonie vient de subir un épisode insurrectionnel sans précédent ayant considérablement atteint son outil professionnel et son économie.
Les conséquences sociales commencent à être ressenties et les prévisions pour les mois à venir ne sont pas encourageantes.
Quelque 900 entreprises privées ont été incendiées, pillées ou vandalisées.
on estime à 7 000, les emplois directs et indirects qui sont perdus et le chômage total ou partiel pourrait toucher quelque 27.000 personnes, soit plus d’un salarié sur quatre du territoire.
Dans le contexte actuel, il est à craindre une augmentation significative du nombre et du volume des impayés de loyer.
Cette situation peut rapidement devenir source de difficultés supplémentaires :
En cette période mouvementée, mobilisée dans l'accompagnement de ses clients, l'équipe Résidence Immobilière a décidé de faire un focus sur cette situation susceptible d'être rencontrée de plus en plus fréquemment.
Les conséquences sociales commencent à être ressenties et les prévisions pour les mois à venir ne sont pas encourageantes.
Quelque 900 entreprises privées ont été incendiées, pillées ou vandalisées.
on estime à 7 000, les emplois directs et indirects qui sont perdus et le chômage total ou partiel pourrait toucher quelque 27.000 personnes, soit plus d’un salarié sur quatre du territoire.
Dans le contexte actuel, il est à craindre une augmentation significative du nombre et du volume des impayés de loyer.
Cette situation peut rapidement devenir source de difficultés supplémentaires :
- Pour le locataire risquant de voir son contrat de bail résilié et être contraint de quitter les lieux.
- Pour le propriétaire qui n'aurait pas souscrit à une Garantie contre les Loyers Impayés (GLI) et pourrait perdre une source de revenu complémentaire essentielle ou rencontrer des difficultés dans le remboursement de son crédit bancaire.
En cette période mouvementée, mobilisée dans l'accompagnement de ses clients, l'équipe Résidence Immobilière a décidé de faire un focus sur cette situation susceptible d'être rencontrée de plus en plus fréquemment.
L'essentiel
➜ Ce que dit la loi : En signant le contrat de bail, le locataire s'engage à verser régulièrement le loyer à son bailleur. À défaut, le bailleur est en droit de réclamer l'exécution de l'obligation, passant par la délivrance par huissier de justice d'un commandement de payer laissant un mois au locataire pour s'acquitter de sa dette (Article 24 créé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Etendu par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 – Art. 34..)
Passé ce délai, si le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail, en assignant le locataire devant le Tribunal en non-paiement des loyers et expulsion.
1 - L'obligation de payer le loyer du locataire
L'article 1103 du Code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Les parties au contrat doivent en outre garantir son exécution de bonne foi (article 1104 du Code civil).
Cette obligation est reprise par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et localement étendue par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 – Art. 34.
Elle est ainsi reprise à son article 7 : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".
Face à un locataire ne respectant pas son obligation, le bailleur dispose de moyens de la faire exécuter.
Cette obligation est reprise par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et localement étendue par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 – Art. 34.
Elle est ainsi reprise à son article 7 : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".
Face à un locataire ne respectant pas son obligation, le bailleur dispose de moyens de la faire exécuter.
2 - La clause résolutoire : résiliation du bail en cas de loyer impayé
Les contrats de bail établis dans les règles de l'art disposent d'une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat à défaut du respect de son obligation par l'une des parties.
Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour ce faire, le bailleur doit commencer par faire délivrer au locataire par huissier un commandement de payer. Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées.
La somme des mensualités constitue la dette locative et le locataire dispose alors de un mois pour s'acquitter de sa dette locative.
L'acte est à la charge du locataire, puisqu'il s'agit d'une procédure de recouvrement visée par l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
S'il ne peut verser la totalité des sommes réclamées, le locataire peut s'accorder par écrit avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette.
Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour ce faire, le bailleur doit commencer par faire délivrer au locataire par huissier un commandement de payer. Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées.
La somme des mensualités constitue la dette locative et le locataire dispose alors de un mois pour s'acquitter de sa dette locative.
L'acte est à la charge du locataire, puisqu'il s'agit d'une procédure de recouvrement visée par l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
S'il ne peut verser la totalité des sommes réclamées, le locataire peut s'accorder par écrit avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette.
Le plan d’apurement de la dette locative
En quoi consiste cette solution ?
Il s'agit de privilégier la solution d'un règlement à l’amiable par un accord écrit entre le propriétaire et le locataire pour échelonner la dette correspondant aux loyers impayés.
Concrètement, il s’agit de fixer un calendrier précis pour permettre au locataire de rembourser la dette locative en lui accordant un délai.
Il s’agit donc d’une solution permettant d’échelonner cette dette locative dans le temps, en parallèle du paiement des loyers futurs.
Un plan d’apurement pour loyers impayés se concrétise par un accord amiable formulé par écrit et conclu entre un bailleur et son locataire.
Il peut être réalisé à l’initiative :
Mettre en place un plan d’apurement comporte des intérêts pour les deux parties :
Concrètement, il s’agit de fixer un calendrier précis pour permettre au locataire de rembourser la dette locative en lui accordant un délai.
Il s’agit donc d’une solution permettant d’échelonner cette dette locative dans le temps, en parallèle du paiement des loyers futurs.
Un plan d’apurement pour loyers impayés se concrétise par un accord amiable formulé par écrit et conclu entre un bailleur et son locataire.
Il peut être réalisé à l’initiative :
- Du locataire
- Du propriétaire
Mettre en place un plan d’apurement comporte des intérêts pour les deux parties :
- Pour le locataire : c’est une occasion d’obtenir un délai de paiement et d’éviter l’accumulation de loyers impayés qui pourraient le mener, à terme, à une résiliation de bail ou à une expulsion
- Pour le propriétaire : c’est une solution amiable qui peut permettre d’éviter d'engager des frais dans une procédure d’expulsion.
La mise en œuvre du plan d'apurement de la dette locative
"Mettre en place un échéancier réaliste en fonction des ressources du locataire"
Monter un plan d’apurement nécessite avant tout une prise de contact entre le bailleur et le locataire.
Lors de leurs échanges, ces derniers devront fixer les conditions du remboursement de la dette locative en fonction des ressources du locataire.
Il est essentiel que le plan soit réaliste et ne fixe pas des objectifs impossibles à remplir pour le locataire.
Le propriétaire et le locataire doivent alors trouver un accord et définir :
Une fois l’accord trouvé entre le locataire et le propriétaire, le plan d’apurement doit être mis par écrit.
Le document doit contenir les mentions suivantes :
Monter un plan d’apurement nécessite avant tout une prise de contact entre le bailleur et le locataire.
Lors de leurs échanges, ces derniers devront fixer les conditions du remboursement de la dette locative en fonction des ressources du locataire.
Il est essentiel que le plan soit réaliste et ne fixe pas des objectifs impossibles à remplir pour le locataire.
Le propriétaire et le locataire doivent alors trouver un accord et définir :
- Le nombre d’échéances du plan d’apurement
- La fréquence de ces échéances
- Leur montant
Une fois l’accord trouvé entre le locataire et le propriétaire, le plan d’apurement doit être mis par écrit.
Le document doit contenir les mentions suivantes :
- Les coordonnées des deux parties (propriétaire et locataire)
- L’adresse du logement concerné
- Le montant des loyers et des charges impayés
- La date de signature du bail
- Un échéancier de paiement les sommes impayées
- Un rappel sur l'impériosité d'honorer les loyers mensuels à venir
- L’engagement formel du locataire de régler les sommes dues et de respecter l’échéancier fixé
- La date et le lieu de signature du plan d’apurement
Apurement de la dette locative : les conséquences en cas de non-respect ?
Lorsque l’échéancier prévu n’est pas respecté, le propriétaire peut :
En tant que locataire, vous avez donc tout intérêt à respecter le plan d’apurement et à informer de l'éventualité de ne pas pouvoir de régler les échéances prévues et solliciter, le cas échéant, la mise en place d'une nouvelle solution à l’amiable.
- Entamer une procédure judiciaire pour obtenir le remboursement des loyers impayés et obtenir la résiliation du bail
- Demander l’expulsion du locataire
En tant que locataire, vous avez donc tout intérêt à respecter le plan d’apurement et à informer de l'éventualité de ne pas pouvoir de régler les échéances prévues et solliciter, le cas échéant, la mise en place d'une nouvelle solution à l’amiable.
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